Схема пирамиды Бетона: как в “бургинг” Экономия в туризме

Оригинальное название: Adri Nurellari

Налоговая администрация Албании невольно дала нам самое ясное свидетельство того, что албанский туризм является скорее пропагандистским воздушным шаром, чем золотой жилой. Объявляя, что есть доступ к данным бронирования, чтобы угрожать владельцам, которые выдали недвижимость для туристической аренды; налоги выявили математическую реальность, которая вредит. Фактически, это объявление сопровождалось инфографикой, показывающей, что 17225 объектов недвижимости имели раунды 80 122 524 с бронированием за 9 месяцев, из которых 12 858 004 отправились в комитеты для платформы бронирования.

По иронии судьбы, это объявление Генерального налогового управления Албании, более чем осуждение уклонения от уплаты налогов тех, кто арендует краткосрочные туристические контракты, невольно переводится как осуждение правительственной пропаганды туристического бума “ ”. Благодаря правительству и средствам массовой информации, находящимся под влиянием главных строителей страны, в Албании утвердилось твердое убеждение, что албанский туризм стал гусиным с золотыми яйцами. Этот миф заразил “” и наших соотечественников из Косово, которые, по банковским данным Приштины, получили за последние годы более полумиллиарда евро кредитов только на покупку недвижимости в Албании. Но когда мы смотрим на реальную математику этого рынка, мы четко диагностируем флюск, потому что у нас много разрозненных симптомов капитала, много подобных предложений и производительность, которая уменьшается так же, как растет конкуренция.

Итак, давайте сделаем простой отчет об открытых данных. За 9 месяцев прошлого года было реализовано 80,1 млн евро в резервациях, из которых около 12,86 млн евро — около 16% — пошли непосредственно на комиссионные платформы. Таким образом, реальный доход для владельцев падает примерно до 67,26 млн евро. Если мы поднимем минимальные эксплуатационные расходы примерно на 20% (очистка, стирка одежды; техническое обслуживание, энергетика, вода, базовая амортизация), то эффективные доходы упадут примерно до 51,24 млн. В лучшем случае это примерно 68,32 миллиона в год, хотя известно, что оставшиеся три месяца года в среднем хуже для туризма, чем в среднем за январь-сентябрь.

Подсчитанная цифра, которая делится на 17 225 объектов недвижимости, приводит к тому, что средняя стоимость недвижимости составляет около 3966 евро в год. Учитывая, что недвижимость в основном находится в Тиране и на побережье, средняя консервативная стоимость составляет около 120 000 евро на предприятие. Это означает реальную отдачу около 3,3% в год, с точки зрения уклонения от уплаты налогов, и это в хороший туристический год. Если применяется 15% налог на прибыль, то доходность падает примерно до 2,8%.

Таким образом, после всего бума “boom”, результатом является производительность, которая едва конкурирует с инфляцией и идет на то, сколько казначейских облигаций находится в нулевом риске и не работает. Когда мы рассматриваем недавние аукционы Банка Албании, мы видим, что 7-летние облигации дают доходность до 4,7% годовых. Таким образом, государство платит больше за свой долг, чем выигрывает инвестор от своего имущества, используемого для туризма.

Между тем, во всем этом анализе только один актер становится явным победителем, и он не говорит по-албански. Онлайн-бронирование на платформе.com дает около 16% от общего дохода (все это без инвестиций в недвижимость, без затрат на обслуживание и без риска сезонных пробелов). В противном случае, единственный, у кого есть Иверди, — это посредник, который зарабатывает больше, безопаснее и ничего не вкладывает из своего кармана.

Эта простая оценка подчеркивает суть иллюзии. Мы смотрим на туристов с низким уровнем комфорта и предполагаем прибыль; мы видим объем, поэтому мы предполагаем процветание и делаем новые инвестиции в недвижимость. Именно эти уровни албанского туризма “el” всколыхнули предложение на рынке, доведя строительство до пикового размера в Албании. В последнее время было зарегистрировано около 1,9 млн м2 новых разрешений и около 14,5% валового внутреннего производства (принимая наибольший вес в Европе пропорционально экономике, в то время как средний показатель по ЕС составляет 5,5% ВВП).

С другой стороны, увеличение спроса ни в коем случае не идет с тем же шагом. Из примерно 7,5 миллионов посетителей, которые у нас были в 2022 году, мы посетили 10,1 миллиона в 2023 году (+35%), до 11,7 миллиона в 2024 году (+15%) и около 12 миллионов в 2025 году (+223%). Короче говоря, туризм в Албании продолжает расти, но значительно замедляется, сигнализируя о переходе к зрелости рынка.

Согласитесь, для точности это письмо служит грубой моделью, которая дает общую картину, а не аптеку “для каждой квартиры, как полные данные о годовой эксплуатации (занятости) и среднесуточной (ADR). Мы просто говорим о бронировании (что играет львиную роль; даже если мы добавим бронирование в Airb, оффлайн или через агентства, панорама не сильно изменится, потому что прибыль все еще остается низкой). Если банковский кредит на недвижимость в Албании или Косово колеблется на уровне 5507%, любая производительность ниже 8% не оправдывает предпринятый риск, превращая инвестиции от активного производителя в финансовое бремя. Так что если вы не пройдете этот процент, который в финансах называется минимально приемлемой нормой доходности, вы фактически платите банку больше, чем платите. Я практически теряю деньги каждый месяц, надеясь только на будущую стоимость недвижимости, которая является азартными играми, а не бизнесом.

На первый взгляд, Албания испытывает коллективное пьянство от хаотических фигур Рины, которые преобладают как гранитная скала в Адриатике и правительственная статистика, приготовленная в соответствии с настроением для потребления на выборах. В действительности, однако, последние налоговые показатели пронизывают огромный туристический успех, показывая, что мы имеем дело не с малонаселенными “отраслями, а с реконструкцией побережья и наших городов в огромных общежитиях. Нет никаких сомнений в том, что если ваша прибыль после всех этих инвестиций в дорогую недвижимость и возможность ожидать туристов ниже, чем интерес к государственному титулу (где риск равен нулю, а работа состоит только из одной подписи), то вы не занимаетесь бизнесом, а финансируете иллюзию.

Поэтому, как только свет пропагандистских продюсеров выключен, остается неприятная правда, которая предполагает, что албанский туризм превращается в современную пирамиду” с рабочими местами; надеждами, шумами, комиссиями и эксплуатационными расходами, но с реальной выгодой, которая является насмешкой над инвесторами и шахтами для экономического будущего страны.