Programme Pyramide de Beton : comme dans “burging” Albanie Économies dans le tourisme à faible consommation

Il est écrit: Adri Nurellari

L'administration fiscale albanaise vient de nous donner, sans le vouloir, le témoignage le plus clair que le tourisme albanais est plus un ballon propagandiste qu'une mine d'or, tout comme il est taxé. Annonçant qu'il y a un accès aux données de réservation pour menacer les propriétaires qui ont émis des propriétés à louer pour le tourisme; les taxes ont révélé une réalité mathématique qui fait mal. En fait, cette annonce a été accompagnée d'une infographie montrant que 17225 propriétés ont eu des tours de 80 122 524 avec des réservations en 9 mois, dont 12 858 004 ont été allés aux comités pour la plateforme de réservation.

Ironiquement, cette annonce de la Direction générale des impôts de l'Albanie, plus qu'une dénonciation de l'évasion fiscale de ceux qui louent des contrats touristiques à court terme, se traduit involontairement par une dénonciation de propagande gouvernementale pour un boom “touriste”. Grâce au gouvernement et aux médias influencés par les principaux constructeurs du pays, une conviction forte a été établie en Albanie que le tourisme albanais est devenu une oie aux œufs dorés. Ce mythe a infecté “et nos compatriotes du Kosovo, qui, selon les données bancaires de Pristina, ont reçu plus d'un demi-milliard d'euros de prêts ces dernières années seulement pour acheter des propriétés en Albanie. Mais quand on regarde les vraies mathématiques de ce marché, on diagnostique clairement un flusque parce que nous avons beaucoup de symptômes de capitaux dispersés, de nombreuses offres similaires, et une productivité qui diminue autant que la concurrence augmente.

Faisons un compte simple des données exposées. Au cours des 9 mois de l'année dernière, 80,1 millions d'euros de réservations ont été réalisés, dont environ 12,86 millions d'euros, soit environ 16 %, sont allés directement aux commissions de plateforme. Ainsi, le revenu réel des propriétaires tombe à environ 67,26 millions d'euros. Si nous supprimons un coût d'exploitation minimum d'environ 20 % (nettoyage, lavage des vêtements, entretien, énergie, eau, amortissement de base), alors les revenus effectifs chutent à environ 51,24 millions. Dans le meilleur des cas, il s'agit d'environ 68,32 millions par an, même si l'on sait que les trois mois restants de l'année sont en moyenne moins bons pour le tourisme que la moyenne de janvier-septembre.

C'est le chiffre à estimer, qui est divisé sur environ 17 225 propriétés, donne une moyenne de propriété générant environ 3966 euros par an net d'exploitation. Étant donné que la propriété est principalement à Tirana et la côte, une valeur conservatrice moyenne d'environ 120.000 euros par entité est le moins que l'on puisse prendre comme exemple pour notre analyse. Cela se traduit par un rendement réel d'environ 3,3 % par an, en termes d'évasion fiscale, et cela au cours d'une bonne année touristique. Si l'impôt sur les bénéfices de 15 % est appliqué, la déclaration tombe à environ 2,8 %.

Donc, après tout le “boom”, le résultat est une productivité qui est à peine en concurrence avec l'inflation et aller est combien d'obligations de trésorerie sont en risque zéro et hors du travail. Lorsque nous examinons les récentes adjudications de la Banque d'Albanie, nous constatons que les obligations à 7 ans rapportent jusqu'à 4,7 % de rendement annuel. Ainsi, l'État paie plus pour sa dette qu'il ne gagne un investisseur de sa propriété utilisée pour le tourisme.

Pendant ce temps, dans toute cette analyse, un seul acteur sort gagnant et il ne parle pas albanais. Il s'agit de la plate-forme de réservation en ligne.com réservation médiatrice obtient environ 16% du revenu total (tout cela sans investir dans la propriété, sans coût d'entretien et sans faire face au risque de lacunes saisonnières. Sinon, le seul qui a Iverdi est l'intermédiaire qui gagne plus, plus en sécurité et sans investir quoi que ce soit dans sa poche.

Cette estimation simple met en évidence l'essence de l'illusion. Nous regardons les touristes à faible revenu et supposons le profit; nous voyons le volume, donc nous assumons la prospérité et faisons de nouveaux investissements dans l'immobilier. Juste ces niveaux “el du tourisme albanais” ont éclaté l'offre sur le marché, ce qui a amené la construction à la taille maximale en Albanie. Récemment, il a été signalé qu'environ 1,9 million de m2 de nouveaux permis et environ 14,5 % de la production intérieure brute (le poids le plus important en Europe par rapport à l'économie, alors que la moyenne de l'UE est de 5,5 % du PIB).

D'autre part, l'augmentation de la demande ne va en aucun cas dans le même sens. Sur les quelque 7,5 millions de visiteurs que nous avions en 2022, nous sommes passés à 10,1 millions en 2023 (+35%), à 11,7 millions en 2024 (+15 %) et environ 12 millions en 2025 (+223%). En bref, le tourisme en Albanie continue de croître, mais à un rythme qui ralentit considérablement, ce qui témoigne de l'évolution vers la maturité du marché.

D'accord; pour des raisons d'exactitude, cette écriture sert de modèle approximatif qui donne une image générale plutôt qu'une pharmacie “pour chaque appartement, comme des données complètes sur l'exploitation annuelle (occupation) et la moyenne quotidienne (ADR). Nous parlons simplement de Réservation (qui joue la réservation du lion; même si nous ajoutons les réservations à Airb, hors ligne ou par l'intermédiaire d'agences, le panorama ne change pas beaucoup, car le bénéfice reste faible. Si un prêt bancaire pour l'immobilier en Albanie ou au Kosovo fluctue à 5507%, toute productivité inférieure à 8% ne justifie pas le risque encouru, transformant l'investissement d'un producteur actif en charge financière. Donc si vous ne passez pas ce pourcentage, qui dans la finance est appelé le taux de rendement minimum acceptable, vous payez en fait la banque plus que vous payez pour. Je perds pratiquement de l'argent chaque mois, en espérant seulement la valeur future de la propriété (application de capital), qui est le jeu, pas les affaires.

À la surface, l'Albanie vit une ivresse collective des figures chaotiques de Rina qui prévaut “comme un rocher de granit dans l'Adriatique” et des statistiques gouvernementales cuites selon l'humeur de la consommation électorale. En réalité, cependant, les derniers chiffres fiscaux percent l'énorme péage du succès touristique, montrant que nous ne sommes pas confrontés à la “industrie basse, mais à la reconstruction de la côte et de nos villes dans d'énormes dortoirs. Il n'y a aucun doute que si votre profit après tout que l'investissement dans des propriétés coûteuses et la capacité d'attendre des touristes est inférieur à l'intérêt d'un titre d'État (où le risque est zéro et le travail consiste d'une seule signature), alors vous ne faites pas d'affaires mais de financement d'une illusion.

Par conséquent, une fois que la lumière des producteurs de propagande est éteinte, il reste une vérité désagréable qui suggère que le tourisme albanais se transforme en une pyramide moderne” avec des emplois; des espoirs, des bruits, des commissions et des coûts opérationnels, mais avec un gain réel qui est une moquerie des investisseurs et des mines pour l'avenir économique du pays.