Des milliers de citoyens du Kosovo vivent dans des résidences sans admission technique

Dans la capitale du Kosovo, des dizaines de milliers de résidences sont habitées, mais sans le document juridique le plus important - le certificat d ' utilisation. Cette absence, qui touche plus de 85 p. 100 des constructions élevées, laisse les résidents dans l'incertitude judiciaire.

Depuis cinq ans, Besim Shala et sa famille de quatre membres vivent dans un appartement au cinquième étage d'un immeuble dans le quartier de la rue B de Pristina, mais, à ce jour, il n'est pas son propriétaire légal.

Shala a acheté l'appartement début 2020 pour environ 80 mille euros et a signé le contrat avec le nageur.

Malgré cela, son nom ne figure toujours pas dans les documents officiels de propriété dans la municipalité.

“J'ai demandé au propriétaire plusieurs fois que la résidence me soit transmise, mais, à chaque fois, la réponse a été qu'il est en train d'obtenir le certificat d'utilisation dans la municipalité”, Shala dit Radio Free Europe.

La raison ? L'investisseur n'a pas encore reçu le certificat d'utilisation du bâtiment, autrement appelé adhésion technique.

Il s'agit d'un document essentiel prouvant que l'objet est construit conformément aux permis de construction et qu'il satisfait aux conditions de logement sûr, y compris le fonctionnement régulier des installations électriques, des conduites d'eau, du chauffage et de la ventilation.

Le cas de Shala n'est pas isolé. À Pristina, environ 85 pour cent des bâtiments élevés n'ont pas le certificat d'utilisation.

Selon l'Office national d'audit, en 2017-2021, seuls 46 certificats d'utilisation ont été délivrés pour plus de 300 constructions de grande envergure.

“Seulement 15 pour cent des permis de construction délivrés au cours de cette période sont munis d'un certificat”, dit le rapport “Efficacité et efficacité dans le processus de construction élevée dans la municipalité de Pristina”, qui a été publié en mars par le Bureau national d'audit.

Le rapport souligne qu'en l'absence de certificat d'utilisation, les bâtiments ne sont pas considérés comme sûrs pour les résidents, qu'ils ne répondent pas au niveau de vie légal et qu'ils n'accordent pas aux citoyens un plein droit de propriété.

En ce qui concerne les permis de construction délivrés dans les années 1920, le rapport explique qu'ils ne sont pas inclus dans l'analyse, car les travaux de construction n'ont pas encore été achevés et ne peuvent pas être évalués.

Pendant ce temps, en 2014-23, la municipalité de Pristina a délivré au total 1 601 permis de construire, mais seulement 147 d ' entre eux ont obtenu un certificat d ' utilisation.

Radio Free Europe a demandé au Ministère de l'environnement, de l'aménagement du territoire et des infrastructures (MMPHI) de préciser la situation des certificats de logement utilisés dans toutes les municipalités du Kosovo.

En réponse, le ministère a déclaré qu'il ne possède pas de statistiques spécifiques, car la construction de cette catégorie est la compétence exclusive des municipalités elles-mêmes.

Mais dans une présentation devant l'Assemblée du Kosovo à la fin de 2022, le ministre sortant Lieburn Aliu a déclaré que plus de 75 pour cent des bâtiments dans tout le pays sont construits sans permis de construire et, par conséquent, sans certificats d'utilisation.

Free Europe Radio a également demandé des données à certaines des plus grandes municipalités du Kosovo - Gjakova, Ferizaj, Peja, South Mitrovica, Gjilan et Prizren - pour le nombre de permis de construire et de certificats d'utilisation délivrés au cours de la période 2017-2021, mais aucun d'entre eux n'est revenu.

Driton Tafalari, ancien conseiller du ministère de l'Environnement, affirme que l'absence de certificats d'utilisation est un problème répandu dans presque toutes les municipalités du Kosovo.

Il dit que la situation est encore plus inquiétante dans les grandes municipalités, où la construction est plus nombreuse et plus intense.

Selon lui, plus de 90 pour cent des résidences nationales n'ont pas d'admission technique.

Le problème, dit Taralari, provient principalement des responsabilités des investisseurs qui ne demandent pas de certificats d'utilisation, mais aussi de l'absence de contrôle institutionnel pendant le processus de construction.

Il ajoute que de nombreux constructeurs n'ont pas adhéré aux projets pour lesquels ils ont obtenu des permis de construire, ce qui les empêche de demander l'acceptation technique de l'objet.

“Ils ont augmenté les zones de construction, ajouté des planchers sur le nombre de permis de construction acceptés. Donc, quand il y a un écart entre le permis de construire et la situation réelle sur le terrain, l'organisme responsable n'a pas le droit de délivrer le certificat d'utilisation”, dit Tafalar de Radio Free Europe.

Ilir Gjinolly, professeur d'urbanisme et d'aménagement du territoire à l'Université de Pristina, estime également que ce sont les constructeurs qui en sont responsables, mais, selon lui, les autorités municipales, qui n'ont pas assez de capacité pour effectuer des inspections pendant la phase de construction.

Faton Hoxha, président de l'Association de construction du Kosovo, convient qu'un grand nombre de bâtiments dans le pays sont habités sans certificat d'utilisation.

Mais, dit-il, il y a des moments où les investisseurs ont cherché à se doter de ce document, et les municipalités ne l'ont pas publié à temps.

Les conséquences pour les citoyens

L'absence de certificat d'utilisateur entraîne de graves conséquences pour les acheteurs de logements, affirme Taralari.

En plus de l'absence de sécurité juridique du logement, les citoyens ne peuvent pas utiliser ces biens comme prêts hypothécaires, ni les vendre légalement, selon lui.

De plus, il y a une accusation psychologique, parce que tout le temps vous avez le sentiment que vous vivez dans un appartement qui a un problème juridique de”, dit Taallar.

Selon l'évaluation de GinoI, ce ne sont pas seulement les résidents qui perdent de vue cette situation, mais aussi les municipalités elles-mêmes.

“Aty lorsqu'il n'y a pas de certificat d'utilisateur, ne peut pas enregistrer de propriété dans le cadastra. Ainsi, tous sont en jeu, y compris ceux qui ont acheté un appartement ou une autre propriété et la municipalité, qui perd des impôts sur la propriété”, Djindolli dit à Radio Free Europe.

Shala, qui vit dans un appartement sans papiers, indique qu'elle a essayé d'obtenir des prêts auprès d'une banque commerciale, mais qu'elle n'a pas pu utiliser l'appartement comme garantie.

Quelle est la solution?

Pour trouver une solution à cette situation, le professeur Ginell dit qu'elle est nécessaire pour tous les acteurs, en particulier ceux qui en profitent directement.

Selon lui, les résidents devraient faire pression sur les autorités municipales pour qu'elles appliquent la loi et délivrent des certificats d'utilisation, tandis que le gouvernement devrait aider les municipalités en leur fournissant des ressources financières, humaines et techniques.

Le “devrait avoir un délai précis, qui comprendrait l'inspection et le certificat de tous les bâtiments, sans attendre l'application des constructeurs, mais aller directement à eux”, dit Gjinolly.

La loi sur la construction prévoit des sanctions pour l'utilisation d'articles sans certificat d'utilisation.

Les investisseurs peuvent être condamnés à une amende de 1 000 à 30 000 euros si l'objet est en fonctionnement sans ce document légal.

Radio Free Europe a demandé à certaines des plus grandes municipalités du Kosovo HINA Pristina, Prizren, Gjakova, Ferizaj, Peja, Gjilan etc. Combien ils surveillent l'application de la Loi sur le bâtiment et le nombre de sociétés de construction condamnées à une amende pour utilisation d'objets de haute qualité sans certificat d'utilisation, mais jusqu'à la publication de cet article, ils n'ont reçu aucune réponse de l'autre (Radio libre Europe) /Periscopi/