Étude du PNUD sur la construction en Albanie : les sources ne sont pas claires, alors que l'offre élevée dicte le marché

L'étude estime qu'en Albanie, il n'y a pas d'exigence de marché pour cette augmentation des nouvelles constructions, mais c'est l'offre, en détectant le marché, tandis que les prix de l'immobilier ont augmenté de 102 % au cours des huit dernières années.

Etude Le PNUD sur la construction, le logement et l'immobilier note que l'industrie de la construction a été relancée à partir de 2017, tandis que l'emplacement principal a lieu. Ils couvrent 76 % de la nouvelle zone de construction approuvée en 2021. Plus des deux tiers de la nouvelle construction est en construction à Tirana (62 %) et Durres (7 %).

Mais l'étude souligne que de nombreuses sources de demande de nouveaux permis de construire ne sont toujours pas claires, car la propriété du logement en Albanie est l'une des plus élevées d'Europe. Une grande partie des logements sont vides, la population diminue, mais de nouveaux permis prévoient plus de 11 millions de mètres carrés de nouvelles résidences au cours de la dernière décennie.

L'idée est de discuter et de réfléchir : Tous ces paradoxes dont nous parlons ont-ils un sens économique ou pas ? Si l'on s'attend à ce jour à une augmentation des prix de ce marché par rapport à d'autres marchés, il convient maintenant d'envisager, dans le contexte des contrats de population et de la croissance de la construction, les risques d'augmentation des risques”, explique Enno Ngjela, spécialiste des programmes au PNUD.

L'étude note que la demande de logements ne peut même pas augmenter les migrations internes car lorsque la population de Tirana et Durres a augmenté ensemble seulement 4 %, par contre, le parc de logements a augmenté de plus de 27 % au cours de la dernière décennie.

Plus paradoxal encore, on constate que le marché n'a pas besoin d'une telle augmentation des nouvelles constructions, mais les prix de l'immobilier ont augmenté de 102 pour cent au cours de la dernière décennie - une augmentation, considérée comme rapide et sans précédent dans l'étude.

Les prix des maisons à Tirana, Durres et dans d'autres villes côtières ont triplé par rapport à il y a seulement quelques années.

Le prix moyen des ventes de logements en septembre 2022 pour l'ensemble du pays est de 1 146 $/m2, ce qui est dû aux prix gonflés à Tirana et dans les zones côtières.

Dans le capital, le prix moyen est de 1.365 $/m2, allant de 770 euros à 2.290 $/m2 selon la superficie. Dans les zones côtières, le prix de détail moyen est de 1 600 $/m2, allant de 950 $/m2 à Strygin à 2 500 $/m2 dans le thème. Sans Tirana et sans la côte, le prix moyen est de 380 $/m2.

L'étude note des fluctuations de prix élevées, indiquant que le marché immobilier en Albanie est toujours instable et vulnérable aux attentes, aux émotions et à la spéculation.

Le marché immobilier en Albanie est géré par l'offre, parce que les vendeurs n'ont pas besoin de vendre et que le nombre d'acheteurs est assez faible. Ce marché a même été façonné par l'offre, souligne l'étude, parce que les offres de logements ont augmenté plus que la demande.

Il ressort de ce rapport que la construction, le logement et l'immobilier constituent un marché équilibré qui va à l'encontre des attentes en matière de développement d'une économie de marché normale. Dans les économies de marché, il y a une demande qui dicte le marché, alors que dans ce secteur en Albanie le contraire se produit; le marché est motivé par l'offre, et non la demande.

Nous ne pensons pas donner quelque chose de préécrit, ou nous donnons une recette de solutions. Nous ne faisons que ce sujet, comme le dernier rapport du FMI l'a fait paraître, est quelque chose à garder dans le suivi et le suivi. Et là où il y a mieux qu'une discussion pour faire ça”, dit Ngila.

Selon l'étude, en 2021, les maisons vendues représentaient 2,89 % du parc immobilier total et 66 % des permis de construire accordés cette année-là. On constate une augmentation des flux de capitaux étrangers sur le marché immobilier albanais, une partie des zones côtières, qui représentaient en 2021 environ 12,5 % des transactions.

“Même les économies ont augmenté, il n'est donc pas clair comment les 50 % restants des opérations sont financés. Ils peuvent être attribués à des économies d'argent, des envois de fonds ou des échanges”, soulignés dans les conclusions de l'étude.

Au cours des deux dernières années, environ 35 % des biens ont été achetés par des résidents non albanais et ce type d'investissement augmente rapidement. En 2021, 191 millions d'euros ont été investis par des étrangers sur le marché immobilier, soit une augmentation de 139% par rapport à l'année précédente.

Au premier trimestre de 2022, les investissements étrangers d'achat de biens sont de 142 millions d'euros, avec une augmentation de 78% par rapport à la même période il y a un an. Les transactions immobilières en Albanie en 2021 sont estimées à environ 1,53 milliard d'euros.

D'autre part, les résidences ne sont pas abordables pour une partie importante des ménages albanais, souligne l'étude. Si une famille à revenu moyen achète aujourd'hui une maison aux prix courants, elle peut rapidement tomber en dessous de la limite de pauvreté, mais l'impact futur diminuera pour les jeunes couples ou les migrants domestiques.

“Jusqu'à présent, les familles albanaises ont cherché de meilleures possibilités à Tirana et Durres, et la croissance importante de l'industrie touristique pourrait représenter d'importantes possibilités d'emploi pour les familles

Des bidonvilles. Cela peut également profiter à l'industrie du tourisme, qui est aux prises avec la pénurie de travailleurs et emploie actuellement des personnes de l'extérieur”, ajoute l'étude.

Mais des hausses drastiques des prix dans les zones côtières empêchent les familles d'immigrants de se loger. Les résidences inabordables sont l'une des principales causes de l'arrêt du flux naturel de la main-d'œuvre, et le manque de travailleurs peut influencer l'industrie touristique en ralentissant sa croissance, note l'étude.

Le NPD a pour mission principale de développer la société et l'individu. En fin de compte, il est important que le développement économique et tous les secteurs dépassent tous les citoyens albanais, leur permettant d'éliminer les inégalités et de répondre aux préoccupations sociales. Ainsi, nous entreprenons de telles initiatives pour voir où se trouvent ces questions, qui doivent être abordées”, dit M. Ngjela.

La grande majorité des données traitées par diverses sources appartiennent à une arche de 10 ans, mais les chercheurs ont mesuré l'impact de la crise en Ukraine l'année dernière sur la construction albanaise.

La crise ukrainienne de 2022 a provoqué une hausse des prix en affectant négativement toutes les chaînes de production et presque tous les secteurs de l'économie, y compris le bâtiment”, dit l'étude.

Il énumère l'énergie, le pétrole et les matériaux de construction coûteux, tels que les briques, le ciment et l'acier, qui ont augmenté les coûts de construction d'au moins 11 pour cent, ce qui se traduira par des prix encore plus élevés de vente de biens immobiliers riches, endommageant les plus faibles. / VOA