Miles de ciudadanos de Kosovo viven en residencias sin admisión técnica

En la capital de Kosovo, decenas de miles de residencias están habitadas, pero sin el documento legal más importante, el certificado de uso. Esta ausencia, que afecta a más del 85% de la alta construcción, deja a los residentes en la incertidumbre judicial.

Durante cinco años, Besim Shala y su familia de cuatro miembros han estado viviendo en un piso en el quinto piso de un edificio en el distrito B Street de Pristina, pero, no hasta hoy, no es su propietario legal.

Shala compró el apartamento a principios de 2020 por unos 80 mil euros y firmó el contrato con el nadador.

A pesar de ello, su nombre todavía no figura en la documentación oficial de propiedad en el municipio.

He pedido al propietario varias veces que la residencia me sea entregada, pero, cada vez, la respuesta ha sido que está en proceso de obtener el certificado de uso en el municipio garantizadox1, Shala le dice a Radio Free Europe.

¿La razón? El inversor aún no ha recibido el certificado de uso para el edificio, de otro modo conocido como adhesión técnica.

Este es un documento esencial que demuestra que el objeto se construye de acuerdo con los permisos de construcción y que cumple con las condiciones para una vivienda segura, incluyendo el funcionamiento regular de instalaciones eléctricas, tubería de agua, calefacción y ventilación.

El caso de Shala no está aislado. En Pristina, cerca del 85 por ciento de los edificios altos no tienen el certificado de uso.

Según la Audición Nacional, durante 2017-2021, sólo se han emitido 46 certificados de uso para más de 300 obras de alta construcción.

Sólo el 15 por ciento de los permisos de construcción emitidos durante este período están equipados con certificados especificax1 título, dice el informe <x2 títuloEficiencia y eficacia en el proceso de alta construcción en el municipio de Pristina implicadox3, que fue publicado en marzo por la Oficina Nacional de Audición.

El informe subraya que, sin el certificado de uso, los edificios no son considerados seguros para los residentes, no cumplen los estándares legales para vivir, y no otorgan a los ciudadanos derechos legales completos sobre bienes.

Para los permisos de construcción emitidos en la década de 1920, el informe explica que no están incluidos en el análisis, ya que la construcción aún no se ha completado y no se puede evaluar.

Mientras tanto, en 2014-23, el municipio de Pristina ha emitido un total de 1.601 permisos de construcción, pero sólo 147 de ellos han concluido con un certificado de uso.

Radio Free Europe ha solicitado al Ministerio de Medio Ambiente, Planificación Espacial e Infraestructura <x0 conveniente para la situación de los certificados de vivienda utilizados en todos los municipios de Kosovo.

En respuesta, el ministerio ha dicho que no posee estadísticas específicas, ya que la construcción de esta categoría es la competencia exclusiva de los propios municipios.

Sin embargo, en una presentación ante la Asamblea de Kosovo a finales de 2022, el Ministro Lieburn Aliu ha dicho que más del 75% de los edificios de todo el país se construyen sin permisos de construcción y, por consiguiente, sin certificados de uso.

Free Europe Radio también ha solicitado datos de algunos de los municipios más grandes de Kosovo -- Gjakova, Ferizaj, Peja, Mitrovica del Sur, Gjilan y Prizren -- para el número de permisos de construcción y certificados de uso emitidos durante el período 2017-2021, pero ninguno de ellos ha regresado.

Driton Tafalari, ex asesor del Ministerio de Medio Ambiente, dice que la falta de certificados de uso es un problema generalizado en casi todos los municipios de Kosovo.

Dice que la situación es aún más inquietante en los grandes municipios, donde la construcción es más numerosa e intensa.

Según él, más del 90% de las residencias domésticas carecen de admisión técnica.

El problema, dice Taralari, se deriva principalmente de las responsabilidades de los inversores que no solicitan certificados de uso, sino también de la falta de control institucional durante el proceso de construcción.

Añade que muchos constructores no se han adherido a proyectos para los cuales han obtenido permisos de construcción, haciendo expansiones o cambios que les impiden solicitar la aceptación técnica del objeto.

Se han incrementado las áreas de construcción, añadido pisos sobre cuántos permisos de construcción se aceptan. Así que cuando hay una brecha entre el permiso de construcción y la situación real sobre el terreno, el organismo responsable no tiene derecho a emitir el certificado de uso realizadox1⁄4e, dice Tafalar de Radio Free Europe.

Ilir Gjinolly, profesor de Urbanismo y Planificación Espacial de la Universidad de Pristina, también estima que parte de la culpa recae en los constructores, pero, según él, recae en las autoridades municipales, que no tienen suficiente capacidad para realizar inspecciones durante la fase de construcción.

Faton Hoxha, presidente de la Asociación de Construcción de Kosovo, está de acuerdo en que un gran número de edificios del país están habitados sin certificado de uso.

Pero dice que hay momentos en que los inversores han tratado de equiparse con este documento, y los municipios no lo han emitido a tiempo.

Las consecuencias para los ciudadanos

La falta de un certificado de usuario trae graves consecuencias para los compradores de vivienda, dice Taralari.

Además de la falta de seguridad jurídica de la vivienda, los ciudadanos no pueden utilizar estas propiedades como hipotecas para préstamos, ni pueden venderlas legalmente, según él.

Además, hay cargos psicológicos, porque todo el tiempo tienes la sensación de que estás viviendo en un apartamento que tiene un problema legal de cumplirx0 título, dice Taallar.

Según la evaluación de GinoI, no sólo los residentes pierden esta situación sino también los propios municipios.

No se puede registrar la propiedad en el catastra. Por lo tanto, todos están en juego, incluyendo aquellos que han comprado una propiedad plana u otra propiedad y municipio, que pierde impuestos sobre la propiedad fielx1⁄4e, Djindolli dice Radio Free Europe.

Shala, que vive en un apartamento sin documentación de propiedad regular, indica que ha tratado de obtener préstamos en un banco comercial, pero que no ha podido utilizar el apartamento como garantías.

¿Cuál es la solución?

Para encontrar una solución a esta situación, el profesor Ginell dice que es necesario por todos los actores, especialmente los que se aprovechan directamente.

Según él, los residentes deben presionar a las autoridades municipales para que apliquen la ley y expidan certificados de uso, mientras que el gobierno debe ayudar a los municipios con recursos financieros, capacidades humanas y técnicas.

El plazo de entrega debe incluir la inspección y el certificado de todos los edificios, sin esperar la aplicación de los constructores, pero yendo directamente a ellos indicando:

La ley de construcción prevé sanciones para utilizar artículos sin certificado de uso.

Los inversores pueden ser multados entre 1.000 y 30.000 euros si el objeto está en funcionamiento sin este documento legal.

Radio Free Europe pidió a algunos de los municipios más grandes de Kosovo HINA Pristina, Prizren, Gjakova, Ferizaj, Peja, Gjilan etc. Cuánto vigilan la implementación de la Ley de Edificios y el número de empresas de construcción multadas por utilizar objetos altos sin certificado de uso, pero hasta la publicación de este artículo, no recibieron respuesta de ninguno de los dos. (Radio Free Europe) /Periscopi/