Tausende Kosovo-Bürger leben in Residenzen ohne technische Zulassung

In der Kosovo-Hauptstadt werden Tausende von Residenzen bewohnt, aber ohne das wichtigste gesetzliche Dokument - das Gebrauchszertifikat. Diese Abwesenheit, die über 85 Prozent des Hochbaus betrifft, lässt die Bewohner in gerichtlicher Unsicherheit.

Seit fünf Jahren wohnen Besim Shala und seine vierköpfige Familie in einer Wohnung im fünften Stock eines Gebäudes im Stadtteil B Street von Pristina, aber nicht bis heute ist er nicht der rechtmäßige Eigentümer.

Shala kaufte die Wohnung Anfang 2020 für etwa 80 Tausend Euro und unterzeichnete den Vertrag mit dem Schwimmer.

Trotzdem ist sein Name noch nicht in der offiziellen Besitzdokumentation in der Gemeinde.

“Ich habe den Besitzer mehrmals gebeten, die Residenz an mich zu übergeben, aber jedes Mal ist die Antwort darauf, dass es im Prozess ist, das Gebrauchszertifikat in der Gemeinde zu erhalten”, Shala erzählt Radio Free Europe.

Der Grund? Der Investor hat noch nicht das Gebrauchszertifikat für das Gebäude erhalten, sonst als technischer Beitritt bekannt.

Dies ist ein wesentliches Dokument, das zeigt, dass das Objekt gemäß den Baugenehmigungen gebaut wird und dass es die Bedingungen für sicheres Gehäuse erfüllt, einschließlich regelmäßiges Funktionieren von elektrischen Installationen, Wasserleitung, Heizung und Lüftung.

Der Fall von Shala ist nicht isoliert. In Pristina haben etwa 85 Prozent der Gebäude nicht das Gebrauchszertifikat.

Nach Angaben des National Audition Office wurden 2017-2021 nur 46 Gebrauchszertifikate für über 300 Hochbau ausgestellt.

“Nur 15 Prozent der Baugenehmigungen, die in diesem Zeitraum ausgestellt wurden, sind mit” Zertifikat ausgestattet, sagt der Bericht “Effizienz und Wirksamkeit im Prozess des Hochbaus in der Gemeinde Pristina”, die im März vom National Audition Office veröffentlicht wurde.

Der Bericht betont, dass Gebäude ohne das Nutzungszertifikat nicht als sicher für die Bewohner angesehen werden, sie nicht die gesetzlichen Standards für das Leben erfüllen, und sie gewähren nicht den Bürgern volle Rechte auf Eigentum.

Für Baugenehmigungen, die in den 1920er Jahren ausgestellt wurden, erklärt der Bericht, dass sie nicht in der Analyse enthalten sind, da der Bau noch nicht abgeschlossen ist und nicht bewertet werden kann.

Inzwischen hat die Gemeinde Pristina in den Jahren 2014-23 insgesamt 1.601 Baugenehmigungen erteilt, aber nur 147 von ihnen haben mit einem Gebrauchszertifikat abgeschlossen.

Radio Free Europe hat vom Ministerium für Umwelt, Raumplanung und Infrastruktur (MMPHI) für die Situation der in allen Kosovo-Gemeinden verwendeten Wohnzeugnisse angefordert.

Als Antwort hat das Ministerium gesagt, dass es keine spezifischen Statistiken besitzt, da der Bau dieser Kategorie die ausschließliche Kompetenz der Gemeinden selbst ist.

Aber in einer Präsentation vor der Kosovo-Montage Ende 2022 hat der amtierende Minister Lieburn Aliu gesagt, dass mehr als 75 Prozent der Gebäude im ganzen Land ohne Baugenehmigungen und damit ohne Gebrauchszertifikat gebaut werden.

Free Europe Radio hat auch Daten von einigen der größten Gemeinden des Kosovo -- Gjakova, Ferizaj, Peja, South Mitrovica, Gjilan und Prizren - für die Anzahl der Baugenehmigungen und Nutzungszertifikate, die während der Periode 2017-2021 ausgestellt wurden, angefordert, aber keiner von ihnen ist zurückgegeben.

Driton Tafalari, ehemaliger Berater des Umweltministeriums, sagt, dass der Mangel an Nutzungszertifikaten in fast allen Kosovo-Gemeinden ein weit verbreitetes Problem ist.

Er sagt, die Situation ist in großen Gemeinden noch beunruhigender, wo der Bau zahlreicher und intensiver ist.

Nach ihm fehlen mehr als 90 Prozent der Hausresidenzen technische Zulassung.

Das Problem, sagt Taralari, stammt vor allem aus der Verantwortung von Anlegern, die nicht für die Verwendung von Zertifikaten gelten, sondern auch aus dem Mangel an institutioneller Kontrolle während des Bauprozesses.

Er fügt hinzu, dass viele Bauherren nicht an Projekte gebunden sind, für die sie Baugenehmigungen erhalten haben, Erweiterungen oder Änderungen vornehmen, die verhindern, dass sie sich für die technische Akzeptanz des Objekts bewerben.

“Sie haben erhöhte Bauflächen, haben Etagen hinzugefügt, wie viel Baugenehmigungen akzeptiert werden. Wenn es also eine Lücke zwischen der Baugenehmigung und der tatsächlichen Situation vor Ort gibt, hat der verantwortliche Körper kein Recht, das Gebrauchszertifikat” herauszugeben, sagt Tafalar von Radio Free Europe.

Ilir Gjinolly, Professor für Urbanismus und Raumplanung an der Universität Pristina, schätzt auch, dass einige der Schuld bei den Bauherren liegt, aber nach ihm fällt auf kommunale Behörden, die nicht genug Kapazitäten haben, Inspektionen während der Bauphase durchzuführen.

Faton Hoxha, Vorsitzender des Kosovo Construction Association, stimmt zu, dass eine große Anzahl von Gebäuden im Land ohne Gebrauchszertifikat bewohnt werden.

Aber er sagt, dass es Zeiten gibt, in denen Investoren versucht haben, sich mit diesem Dokument auszustatten, und Gemeinden haben es nicht rechtzeitig ausgegeben.

Die Folgen für Bürger

Das Fehlen eines Benutzerzertifikats bringt erhebliche Konsequenzen für die Käufer von Wohnungen, sagt Taralari.

Neben dem Mangel an Rechtssicherheit können die Bürger diese Immobilien nicht als Hypotheken für Kredite verwenden, und sie können sie nach ihm rechtlich verkaufen.

Außerdem gibt es eine psychologische Gebühr, weil Sie das Gefühl haben, dass Sie in einer Wohnung wohnen, die ein rechtliches Problem von” hat, sagt Taallar.

Nach GinoIs Einschätzung ist es nicht nur Bewohner, die sich von dieser Situation verlieren, sondern auch Gemeinden selbst.

“Aty, wenn kein Benutzerzertifikat vorhanden ist, kann das Eigentum im Cachestra nicht registrieren. So sind alle im Einsatz, darunter diejenigen, die eine Wohnung oder andere Immobilie gekauft haben und Gemeinde, die Steuern auf Eigentum verliert”, Djindolli sagt Radio Free Europe.

Shala, die in einer Wohnung ohne regelmäßige Immobiliendokumentation lebt, zeigt an, dass sie versucht hat, Darlehen an einer Handelsbank zu erhalten, aber dass sie nicht in der Lage ist, die Wohnung als Garantien zu verwenden.

Was ist die Lösung?

Um eine Lösung für diese Situation zu finden, sagt Professor Ginell, dass sie von allen Akteuren, insbesondere von denen, die direkten Nutzen ziehen, benötigt wird.

Laut ihm sollten die Bewohner die kommunalen Behörden dazu zwingen, das Gesetz umzusetzen und die Nutzungszertifikate zu erteilen, während die Regierung Gemeinden mit finanziellen Ressourcen, menschlichen und technischen Kapazitäten helfen sollte.

Die “sollte eine bestimmte Frist haben, die die Inspektion und das Zertifikat aller Gebäude beinhalten würde, nicht die Bewerbung der Bauherren erwarten, sondern direkt zu ihnen gehen”, sagt Gjinolly.

Das Baugesetz sieht Sanktionen für die Verwendung von Gegenständen ohne Gebrauchszertifikat vor.

Anleger können zwischen 1.000 und 30.000 Euro feingestellt werden, wenn das Objekt ohne dieses Rechtsdokument in Betrieb ist.

Radio Free Europe fragte einige der größten Gemeinden in Kosovo HINA Pristina, Prizren, Gjakova, Ferizaj, Peja, Gjilan usw. Wie viel sie die Umsetzung des Baugesetzes überwachen und die Anzahl der Bauunternehmen, die für die Verwendung von hohen Objekten ohne Gebrauchszertifikat Geldbußen verhängt haben, aber bis zur Veröffentlichung dieses Artikels erhielten sie keine Antwort von beiden.Radio Free Europe) /Periscopi/